I lov nr. 5/2010, der blev vedtaget i december, indførtes nogle få ændringer i artiklerne 319 og 320 i straffeloven, som regulerer forbrydelserne imod by- og bymæssig planlægning. Artiklerne er i det store og hele uændret, bortset fra en forhøjelse af sanktionerne. Formålet med ændringerne er at harmonisere den spanske lovgivning med EU’s generelle love, men det vigtigste er dog at øge sanktionerne mod gerningsmændene af ulovligt byggeri, for at stoppe den praksis, der i få områder af Spanien er ved at nå et alarmerende niveau (som f.eks. at bygge huse i landområder).

Artikel 319 – Sanktioner for ulovlige konstruktioner

Artikel nr. 319 er delt op i fire afsnit.

Afsnit 1 er angivelse af sanktioner for initiativtagerne, bygherrer eller fagfolk involveret i en ulovlig konstruktion på beskyttede områder (som f.eks. naturparker) eller offentlige arealer beregnet til grønne områder og alléer. Sanktionerne spænder fra 18 måneders til 4 års fængsel, desuden bøder fra 12 til 24 måneder og frakendelsen af retten til at udføre professionelt erhverv for en periode fra et til fire år. Den økonomiske sanktion vil svare til tre gange fortjenesten, der har været ved konstruktionen.

Afsnit 2 er angivelse af sanktioner for initiativtagerne, bygherrer eller fagfolk involveret i en ulovlig konstruktion på ikke bebyggelig jord (f.eks. i landområder eller på landbrugsjord). Sanktionerne spænder fra et til 3 års fængsel, desuden bøder fra 12 til 24 måneder og frakendelsen af retten til at udføre professionelt erhverv for en periode fra et til fire år. Den økonomiske sanktion vil svare til tre gange fortjenesten, der har været ved konstruktionen.

Afsnit 3 nævner, at i alle de enkelte tilfælde, kan en dommer eller en domstol dømme lovovertræderen til at bringe jordområdet tilbage til dets tidligere stand, herunder påbud om nedrivning af bygninger og betale en erstatning med renter, til tredjepart, der handlede i god tro.

Afsnit 4 undersøger specielt sanktioner mod ”juridiske personer” (enheder som virksomheder og organisationer, andre end fysiske personer). Straffen vil variere meget, lige fra en ren økonomisk straf til en hel opløsning af organisationen). Det kunne også medføre suspension af aktiviteter i op til 5 år, frakendelse af retten til at udføre aktiviteter og i særlige tilfælde anklage af ledelsen.

I forbindelse med artikel 319 er initiativtageren den, der tager beslutningen, finansierer (med sine egne eller andres midler) eller planlægger det ulovlige byggeri. Dette kunne omfatte en privat person, en professionel i ejendomsbranchen, en virksomhed eller en administration. De professionelle er alle de personer, der er involveret i ledelsen af, eller som bistår selve byggeriet. Dette vil omfatte såvel arkitekter som landmålere. Bygherrerne er selvfølgelig de mennesker, der tager sig af den praktiske gennemførelse af byggeriet.

Artikel 320 – Omgåelser og manglende handling

Artikel 320 koncentrerer sig om ”bymæssige omgåelser”. Bymæssig omgåelse er en forbrydelse, hvor en offentlig ansat (en borgmester, en kommunal arkitekt eller andre offentligt ansatte) tillader et projekt, udsteder en tilladelse, omdefinerer jordlod eller tillader konstruktioner, vel vidende, at det går imod planlægningen for det lokale område. Det betragtes også som omgåelse, hvis en offentligt ansat ikke udfører den nødvendige kontrol, vender det blinde øje til lovovertrædelser, der sker på de områder, der hører til deres retskreds eller undlader at anmelde ulovligt byggeri, når han er bekendt med dettes eksistens.

Sanktionerne for denne type lovovertrædelser går fra 18 måneder til 4 års fængsel, og desuden en bøde fra 12 til 24 måneder.

Vigtige overvejelser

1. For alvorlige administrative overtrædelser, og medmindre de regionale love siger noget andet, er forældelsen af disse forbrydelser efter 4 år. Der er ingen frist for forældelse for grønne områder, beskyttede områder eller naturparker.  Med andre ord, er der ingen tidsfrist, efter hvilken det vil være muligt at gøre ejendommen lovlig. Hvis du bygger et hus ulovligt, kan det kræves nedrevet til enhver tid, selv flere årtier efter opførelsen.
2. Hvis byggeriet er opført før 1990, altså før håndhævelsen af ”Ley del Suelo 8/1990” (loven om jordarealer) vil der være muligheder for at få det legaliseret. Du bør bede en spansk advokat hjælpe dig med proceduren, som kræver rapporter  fra  arkitekterne.

Et godt råd

Brug altid en advokat til køb og salg, der kan kontrollere gæld, lovligheden af transaktionen og at alle tilladelser er i orden, og hvis du har nogen mistanke i forbindelse med lovligheden af din ejendom (specielt hvis den er bygget i et landområde efter 1990), så kontakt en spansk advokat med speciale i ejendomslovgivning så snart som muligt.