Spain Property
Polsk Dansk Norsk Svensk Engelsk
 Forside   Køberkartotek   Søg ejendom   Værd at vide   Formularer   Om os   Kontakt 
 Til salg   Golf ejendomme   Stærkt nedsatte priser   Salg fra banker   Luksus ejendomme   Første række   Hoteller, Pensionater, B&B 
    

 Ejendomme | Boliger i Spanien

Søg på referencenummer
 

 

  Søg ejendomme >>
 

 Kategorier af ejendomme
 
 Lejlighed 9926  
 Villa 6413  
 Byhus 2816  
 Grund 1070  
 Erhverv 981  
 Studio 196  
 Golf ejendomme 1973  
 Nedsatte priser 910  
 Bank tvangauktioner 21  
 Luksus- ejendomsinvestering 2754  
 Strand ejendomme 1867  
 Hotel, Hostel, B&B 156  

List of popular categories  
 
 Populære provinser | områder
 
 Malaga 19928  
 Cadiz 443  
 Mallorca 381  
 Alicante 340  
 Valencia 160  
 Granada 84  
 Murcia 51  
 Almeria 12  
 Gran Canaria 3  

 Populære byer
 
 Estepona 1708  
 Marbella 1405  
 Nueva Andalucia 881  
 Fuengirola 739  
 Puerto Banus 552  
 Benalmadena Costa 534  
 Calahonda 522  
 Benahavis 459  
 San Pedro De Alcantara 458  
 Alhaurin El Grande 452  
 
List of popular cities  
 
 Abonnér på nyhedsbrev
 
Enter your email address
 
 
 
Huelva<br>Costa del la Luz Cadiz<br>Costa de la Luz Malaga<br>Costa del Sol Granada<br>Costa Tropical Almeria<br>Costa de Almeria Murcia<br>Costa Cálida Alicante<br>Costa Blanca Mallorca Tenerife Gran Canaria
 Forside » Sådan fungerer en ejerforening i Spanien

 Sådan fungerer en ejerforening i Spanien  

Du tilhører et fællesskab

Når du ejer en ejendom i Spanien, er du næsten helt sikkert også medlem af en grundejerforening. Der er imidlertid undtagelser, i de fleste tilfælde hvor dit hus er et uafhængigt hus beliggende i et isoleret område. Men hvis dit hus hører ind under en grundejerforening, er medlemskab obligatorisk i henhold til loven.

En grundejerforening regulerer og administrerer den del af ejendommen, som ikke strengt taget hører til din ejendom, men som tilhører alle ejerne i fællesskabet, og som samtidig ikke er offentligt.

Som et eksempel kan nævnes en ejendom i en beboelsesblok, hvor grundejerforeningen vil  administrere fællesarealer, så som trapper, elevator, vedligeholdelse af bygningens facade og haveanlæg. Hvis du ejede et enkelt hus på en grund i en udstykning, er det efter samme princip, at grundejerforeningen vedligeholder f.eks. private veje samt fælles vand- og kloaktilslutninger.

Set fra et juridisk synspunkt er grundejerforeningen en blandet juridisk enhed. Det er et kollektiv, der består af alle ejerne, men som bibeholder de fleste af kendetegnene ved en uafhængig juridisk enhed. Dette sætter grundejerforeningen i stand til at arbejde på en effektiv måde og til at skaffe serviceydelser fra andre firmaer. I Spanien er grundejerforeninger underlagt og reguleret af loven om horisontalt ejerskab ”Ley de Propiedad Horizontal” som fastsætter reglerne for, hvordan grundejerforeninger burde administreres og hvordan man løser konfliktsituationer mellem beboerne indbyrdes.

Loven om horisontalt ejerskab

Denne lov blev første gang godkendt i 1960, men gennemgik flere revisioner (den sidste i 2003) for at holde trit med ændringerne på ejendomsmarkedet og i det spanske samfund. Denne lov grundlægger den demokratiske proces i ledelsen og sætter på samme tid begrænsninger, der beskytter den individuelle ejers rettigheder overfor fællesskabet. En fuldstændig beskrivelse af loven er udenfor denne artikels rækkevidde, men der findes mange oversættelser af den til engelsk. Men man må dog være meget varsom, da mange af oversættelserne kun er opsummeringer eller simpelthen ukorrekte. Kun den spanske udgave har nogen juridisk værdi.

Vedtægterne. Rettigheder og pligter

Ud over denne lov kan grundejerforeningen vedtage supplerende vedtægter og regler for fællesskabet. Disse regler og vedtægter kan ikke gå imod loven om horisontalt ejerskab eller nogen anden spansk lov. Disse love og vedtægter kan f. eks. bestemme, hvor du kan efterlade dit affald, hvor man kan parkere bilerne eller om det er tilladt at holde husdyr. Vedtægterne kan også nævne arkitektoniske elementer, som den individuelle ejer kan eller ikke kan ændre. I de fleste tilfælde nævner reglerne elementer, der kan ses udefra såsom markiser, parabolantenner eller klimaanlæg.

Selv om det ikke er obligatorisk at registrere grundejerforeningens vedtægter (statutos) hos notaren, er det tilrådeligt at gøre det, for at gøre dem juridisk gyldige ved en domstol. Den vigtigste forskel mellem vedtægterne og de ” interne regler” er, at for at ændre på vedtægterne, er det nødvendigt, at der er enstemmighed fra alle ejere (eller en domskendelse) hvorimod de interne regler kun behøver et flertal fra ejerne. Vedtægterne er der for at beskytte rettighederne, men også for at fastsætte de pligter, som hver enkelt ejer har generelt. I stedet fokuserer grundejerforeningens interne regler primært på praktiske fælles regler, såsom støj efter et bestemt tidspunkt om aftenen, åbningstider for brug af swimming pool, eller håndtering af kæledyr indenfor fællesområderne.

Grundejerforeningen har pligt til at vedligeholde og udføre reparationsarbejder for at sikre sikkerheden, beboelighed og strukturel integritet af bygningerne og de fælles arealer, som hører under dens ansvar. Dette gælder også civile ansvar overfor tredje person, i tilfælde af uagtsomhed eller mangel på ordentlig vedligeholdelse, selv overfor en af beboerne i fællesskabet.

Det er vigtigt at bemærke, at for at grundejerforeningen kan udføre sine pligter med vedligeholdelse og administration, skal den finansieres af de enkelte ejere. Grundlaget for fordelingen af omkostninger er fastsat i ejendommens forfatningsmæssige dokumenter.  Fordelingen af udgifterne kan udregnes på mange forskellige måder. Den mest almindelige måde er arealet af de forskellige ejendomme i henhold til det totale fællesområde. Oveni dette kan der være andre faktorer, som justerer denne udregning. Generelt er det faktorer, der påvirker den virkelige værdi af ejendommen (f.eks. lejligheder med havudsigt, mod lejligheder uden havudsigt).

Afgiften til grundejerforningen kan variere meget mellem de forskellige fællesskaber. Det kan variere fra så lidt som 50 euro for en lille lejlighed til mere end 1000 euro pr. måned for luksusbebyggelser med portner og privat sikkerhed.

Det er altid klogt at se nærmere på vedtægter og regler i grundejerforeningen, inden man køber en ejendom, for at undgå overraskelser. F.eks. om vedtægterne tillader at holde hund, eller om afgifterne er skyhøje.

Intern administration og demokratisk fremgangsmåde

Der er 3 grundlæggende aspekter, der regulerer fællesskabet.

  • Medlemmerne af grundejerforeningen er forpligtiget til at udpege, hvem der skal repræsentere dem (formand, sekretær og administratorer) lige som måden hvorpå de bliver valgt (valg, rotation.....)
  • Grundejerforeningen skal afholde generalforsamling mindst en gang om året, for at vedtage budgetter og for at behandle problemer opstået i den foregående periode.
  • Køberen af en brugt ejendom skal påtage sig gæld og ikke betalte regninger fra den tidligere ejer til grundejerforeningen.

Den demokratiske proces og beslutningsprocessen roterer om Fællesskabets Generale Forsamling.  Efter loven skal denne mødes mindst en gang om året, som en generalforsamling, for at godkende regnskaberne, vedtage budgetterne for det kommende år og for at behandle løbende eller fremlagte sager fra et bestyrelsesmedlem eller fra fællesskabet. Loven fastsætter proceduren for indkaldelse til mødet og underrettelse af ejerne om dets dagsorden.

Under møderne bliver alle beslutninger vedtaget ved afstemning fra de fremmødte. Ejere, som ikke selv kan deltage, kan uddelegere deres stemme til andre medlemmer af grundejerforeningen eller andre personer. Hvis du ikke selv kan være i Spanien på tidspunktet, kan det anbefales at uddelegere din stemme til en person du har tillid til, f.eks. den advokat, der varetager din ejendom. Det er vigtigt at bemærke, at de ejere, som har gæld til grundejerforeningen, kan deltage i mødet, men har ikke ret til at stemme.

Loven om horisontalt ejerskab tager tre forskellige former for afstemninger i betragtning:

  • Enstemmighed
  • Simpelt stemmeflertal
  • Stemmer med 3/5 flertal

Afstemning med enstemmighed bliver kun brugt i følgende tilfælde:

  • Ændringer i fordelingsgrundlaget i henhold til de forskellige ejendomme
  • Ændringer i fællesskabets vedtægter
  • Ændringer fra kommunale til private elementer

3/5 flertallet bruges til etablering eller afskaffelse af bestemte services såsom elevator, viceværter, pedeller, vagter eller andre fælles tjenester af almen interesse, selv om dette betyder en ændring i vedtægterne. At udelade kommunale elementer, der ikke har nogen specifik anvendelse i ejendommen, er ligeledes underlagt 3/5 flertal.

Alle andre beslutninger kan vedtages ved simpelt flertal. Også dem, der i forbindelse med udførelse af arbejde, for at udrydde arkitektoniske barrier for handicappede personer, kan vedtages ved simpel flertal, selv om det kræver ændringer i vedtægterne.

Beskyttelse af mindretal

Loven beskytter mindretal og enkelte ejere på mange måder. Den vigtigste måde er i retten at bestride en beslutning, der er taget på generalforsamlingen. Tre former for beslutninger kan bestrides:

  1. Beslutninger i strid med loven eller fællesskabets vedtægter.
  2. Beslutninger, som alvorligt skader fællesskabets interesser og som er til fordel for en eller flere af ejerne.
  3. Beslutninger, der foranlediger stor skade på enhver ejer, og som er taget ved at bryde loven (f.eks. ved ikke at blive informeret, som det kræves ifølge den horisontale lov om ejerskab).

Selvfølgelig kan den ejer, der tager fællesskabet i retten, ikke bestride en beslutning, han selv har stemt for. Ejere har 90 dage, efter at en beslutning er vedtaget, til at bestride den i retten. Beslutninger, der går imod loven eller vedtægterne, kan bestrides indenfor et år. For ejere, der ikke var fremmødt til mødet, hvor beslutningen blev vedtaget, gælder tidsfristen fra meddelelsen om, at beslutningen blev taget.

De forskellige roller i grundejerforeningen

Formanden

Formanden er grundejerforeningens juridiske repræsentant. Han skal være medejer i grundejerforeningen. Han har ret til at underskrive checks, kontrakter og føre retssager i grundejerforeningens navn. I den horisontale lov om ejerskab hedder det, at grundejerforeningen er tvunget til at udpege en. Siden 1999 kan formanden modtage kompensation for sit arbejde, i betragtning af, at denne aktivitet kan være temmelig tidskrævende.

Formanden bliver normalt valgt demokratisk på generalforsamlingen, men i nogle få grundejerforennger bliver pligten tildelt ved rotation.  Man bliver normalt valgt for et år. Formanden kan vælge at blive løst fra sin post ved udgangen af perioden, ved at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling eller ved at placere valg af ny formand på den årlige generalforsamlings dagsorden.

Formandens pligter spænder vidt, men han kan ikke tage vigtige beslutninger uden at konsultere ejerne på en generalforsamling og han kan heller ikke gå imod en beslutning taget af medlemmerne på en generalforsamling.

Formandens ansvar kan sammenfattes i følgende punkter:

  • Indlede retsager, der er godkendt på en generalforsamling
  • Repræsentere grundejerforeningen i sager, der vedrører enkelte medlemmer
  • Repræsentere grundejerforeningen i sager, der vedrører tredje person eller virksomheder
  • Indkalde til generalforsamling
  • Være ordstyrer ved generalforsamlingen

Næstformanden

Ved opdateringen i 2003 af loven om horisontalt ejerskab blev posten som næstformand indført. Posten er ikke specifik eller obligatorisk. Formanden kan uddelegere opgaver til næstformanden i sit fravær.

Administratoren

Administratoren er valgt ved stemmeflertal ved en generalforsamling.  Varigheden af valgperioden er typisk et år selv om dette kan variere. Administratorens juridiske ansvar kan sammenfattes som følger:

  • Tilsyn og ledelse af hele fællesskabet, ejendom, installationer og serviceydelser
  • Budgetforslag som skal godkendes af grundejerforeningen
  • Foretage de nødvendige betalinger, opkræve penge fra ejerne og udføre det arbejde, der er besluttet af fællesskabet
  • Være ansvarlig for grundejerforeningens regnskaber
  • Frivilligt kan vælges også at føre grundejerforeningens bøger og dokumenter

Administratoren behøver ikke at være medlem af fællesskabet, og han modtager normalt betaling for sit arbejde. I mindre grundejerforeninger kan formanden beklæde posten, mens det i større grundejerforeninger er normalt, at man kontraherer med en specialiseret virksomhed.

Lige som formanden, kan administratoren tages i retten for eventuelle skader forvoldt af forsømmelighed eller ved embedsmisbrug.

Sekretæren

Sekretæren bliver valgt på nøjagtig samme måde som formanden. Dette arbejde kan oftest tages af formanden eller af administratoren. Opgaverne kan sammenfattes som:

  • Sende indkaldelser til ejerne til generalforsamlinger, på besked fra formanden (hvis dette ikke bliver gjort af administratoren)
  • Samle referater fra alle møder
  • Sende information til medlemmer der ikke var til stede ved   generalforsamlingen og beskrive de beslutninger, der blev taget under mødet
  • Opbevare bogen med referater. Dette er et meget vigtigt dokument. Det er en bog “libro de acta” med nummererede sider stemplet af ejendommens registrator
  • Fremvise denne bog til enhver ejer, der beder om at se den
  • Holde styr på grundejerforningens dokumenter og korrespondance

Mødereferater skal indeholde de følgende punkter:

  • Tid og sted hvor mødet blev afholdt
  • Navne på de personer der indkaldte til mødet
  • Mødets art (ordinært eller ekstraordinært)
  • Mødets deltagere og deres egenskab, hvis de fremmødte som    repræsentant for nogen eller om andre fremmødte uden ret til at stemme
  • Hvem der var ordstyrer ved mødet og hvor og hvornår det blev afholdt
  • Dagsordenen der blev sendt ud sammen med indkaldelsen til mødet
  • Diskussionen om de forskellige punkter på dagsordenen, de vigtigste synspunkter der blev udtrykt og beslutninger, der blev vedtaget og med hvilken stemmefordeling
  • Om et medlem anfægtede lovligheden af nogen af beslutningerne

Loven kræver i artikel 19, at formanden og sekretæren skal underskrive referatet indenfor 10 dage efter mødets afholdelse.

Det er obligatorisk at sende referatet til ejerne, for at tillade et hvilket som helst medlem at bestride en hvilken som helst beslutning, der blev taget.

Konklusion

En veldrevet grundejerforening kan i høj grad øge værdien af en ejendom, hvor imod et dårligt drevet fællesskab kan skabe mange problemer. Hvis du har spørgsmål eller tvivl om, hvordan en grundejerforening arbejder, så tøv ikke med at spørge din spanske advokat. Hvis du har nogle klager over din grundejerforening, så tal med din advokat om det. I de fleste tilfælde vil det være muligt at mægle og at finde en fredelig løsning på dine problemer.
 

Artikel offentliggjort i januar 2011 udgave af "La Danesa"



Spain Property via RSS Feed







Lån i Nykredit til køb af bolig i Spanien
Køb & Udlejning i Spanien
Spain Property - East of Malaga, Competa, Axaequia, Spain
Spain Property - Costa Blanca, Spain
Spain Property - Costa Tropical, Granada, Spain
Spain Property - Gran Canaria, Spain
Spain Property - Almeria, Spain
Spain Property - Mallorca - Bellares, Spain




blandet
Forside | Til salg | Golf ejendomme | Usædvanlig nedsatte priser | Salg fra banker | Nyttige blanketter |  Værd at vide | Om os  |  Køberkartotek | Søg ejendom |  Formularer |  Kontakt

Copyright © 2000-2017 |  Spain Property, c/o Bornholm Erhverv, Tingstedvejen 15, DK-3700 Rønne. Tel (DK) +45 60 64 20 58 * Tel/Fax (ES) +34 951 242 690
Lejligheder | Lejligheder i stueplan | Lejligheder i mellemplan | Penthouse lejligheder | Studio lejligheder | Studio lejligheder stueplan | Studio lejligheder mellemplan | Penthouse - Studio lejlighederHuse | Villaer | Halve dobbelthuse | Rækkehuse | Landejendomme | Byhuse | Fritliggende byhuse | Byhuse - halve dobbelthuse | Byhuse - rækkehuse | Grunde | Grunde med projekt og byggetilladelse | Byggegrunde til boliger | Byggegrunde til erhverv | Erhverv | Barer | Restauranter | Natklubber | Herberger | Bed & Breakfast | Forretningslokaler | Kontorlokaler | Garager | Virksomheder - igangværende | Landbrug til salg | Blandet erhverv | Golfejendomme | Golfvillaer | Golfhuse | Golflejligheder | Golf - Studio lejligheder | Grunde - golf | Golf - erhverv | Estepona | Marbella | Nueva Andalucia |  Puerto Banus | Calahonda | Riviera Del Sol | Fuengirola | El Campello | Elviria | San Pedro De Alcantara